Koncept retail parkov je dlhodobo stabilným prvkom maloobchodných aktív, ktorý je odolný voči trhovým výkyvom. Pre svoju výkonnosť a možnosť fungovať aj mimo veľkých miest sú retail parky atraktívnou možnosťou pre nájomcov. Z pohľadu investícii sú často vyhľadávané investormi najmä vďaka stabilným a dlhodobým výnosom. Počas uplynulých piatich rokov bolo naprieč celým Slovenskom skolaudovaných až 19 retail parkov s celkovou prenajímateľnou plochou 93 400 m2. Retail parky sú stabilnou súčasťou investícii do komerčných nehnuteľností na Slovensku (v posledných piatich rokoch bolo do tejto triedy aktív preinvestovaných viac ako 100 miliónov €).
Retail park je druh obchodnej zóny, ktorá zvyčajne funguje ako doplnok k hypermarketu alebo supermarketu a ktorá obsahuje tri až desať predajní. Retail parky majú štandardne okolo 5 000 m2 prenajímateľnej plochy a disponujú veľkým množstvom parkovacích miest. Jednou z viacerých výhod oproti nákupným centrám je ich lokalita. Retail parky nemusia byť nevyhnutne umiestnené v centrách miest, nakoľko poskytujú možnosti praktického a účelového nakupovania. Často sa nachádzajú na okrajoch miest alebo v blízkosti frekventovaných dopravných uzlov, ktoré zaručujú dostatok návštevníkov.
Pri pohľade na návštevnosť, ktorá priamo súvisí s obratom jednotlivých prevádzok, je badať lepšiu výkonnosť v rámci retail parkov v porovnaní s nákupnými centrami. Podľa najaktuálnejších dát spoločnosti CBRE vykazujú retail parky medziročne zaujímavý rast výšky nájomného. V rámci sledovanej vzorky naprieč Európou bol zaznamenaný medziročný nárast výšky nájomného v roku 2023 až o 9%. Za zmienku stojí aj dlhodobo stabilná miera neobsadenosti. Retail parky sa vyznačujú stabilným nájomným mixom, ktorý sa zriedka strieda. Priemerná miera neobsadenosti naprieč sledovanou európskou vzorkou dosiahla v roku 2023 úroveň 2 % až 3 %, pričom od roku 2019 mierne poklesla.
V roku 2020 celý svet poznačila pandémia COVID-19. Trh komerčných nehnuteľností si naprieč všetkými sektormi prešiel skúškami, pričom v oblasti maloobchodných komerčných nehnuteľností boli sledované a porovnávané najmä nákupné centrá s retail parkmi. Pomyselným víťazom tohto porovnania boli retail parky, ktoré profitovali z prevádzok, pred ktorými bolo možné parkovať a ísť priamo nakupovať. Ľuďom trvalo dlhší čas kým sa vrátili späť do nákupných centier a to najmä z dôvodu uzavretých priestorov. Pre porovnanie, v roku 2020 medziročne klesli obraty v rámci nákupných centier v priemere o 38%, zatiaľ čo pri retail parkoch bol pokles len na úrovni 17%. „Vlastníctvo viacerých retail parkov zlepšuje vyjednávaciu pozíciu voči nájomcom. Investor s portfóliom retail parkov má väčšiu silu vyjednávať lepšie podmienky a získať dlhodobé zmluvy so štandardnými nájomcami v retail parkoch, ktorými bývajú medzinárodní sieťoví obchodníci,“ uvádza Marián Mlynárik, senior director oddelenia predaja investičných nehnuteľností spoločnosti CBRE
Retail parky sa pre investorov a nájomcov stávajú čoraz atraktívnejšie, čo potvrdzuje aj záujem developerov o ich výstavbu. V priebehu posledných piatich rokov evidujeme kolaudáciu 19-tich retail parkov s celkovou prenajímateľnou plochou až 93 400 m2. Zaujímavosťou je, že takmer tretina z tejto plochy bola dostavaná v priebehu roka 2023, čo len potvrdzuje dopyt po týchto typoch nehnuteľností. Výstavba retail parkov sa netýka len ekonomicky silnejšieho západného Slovenska, čo je bezpochyby ich ďalším benefitom. Od roku 2019 bolo na strednom a východnom Slovensku dokončených viac ako 40 000 m2 čo predstavuje 47% z celkového objemu realizovaných projektov.
Nákupné centrá spolu s retail parkmi tvoria významnú časť maloobchodného investičného sektora. Pri pohľade na posledných 5 rokov sa do retail parkov na Slovensku preinvestovalo viac ako 100 miliónov eur, pričom najväčšie investície z hľadiska objemu sprevádzali predaj portfólií retail parkov. Z celkového investičného objemu za posledných 5 rokov bolo až 72% preinvestovaných v priebehu rokov 2022 a 2023. Slovensko je v rámci investícii do komerčných nehnuteľností príznačné silným lokálnym kapitálom, ktorý suplujú investície z Česka. Podobná situácia je aj v rámci predaja retail parkov, pričom je dôležité podotknúť, že v priebehu posledných dvoch rokov boli zaznamenané aj investície z krajín západnej Európy. „Retail parky sa stávajú stále atraktívnejším investičným nástrojom, ktorý prináša množstvo výhod pre investorov. Napriek momentálnym výzvam v hospodárstve si udržujú svoju hodnotu a sú odolné voči trhovým výkyvom,“ dopĺňa Mlynárik.
Retail parky sa vyznačujú diverzifikáciou typu prevádzok. Nájomcovia v rámci retail parku sú viazaní na jedného potravinára, ktorý je doplnený rôznymi obchodmi s oblečením, elektronikou, stravovacím zariadením a podobne. Táto diverzifikácia pomáha znížiť riziko spojené so závislosťou na jednom nájomcovi alebo sektore, keďže existuje viacero zdrojov príjmu z prenájmu. V porovnaní s nákupnými centrami je riziko negatívneho vplyvu online predaja na nájomcu nižšie, nakoľko retail parky sú vo väčšine prípadov domovom kamenných prevádzok s reálnym predajom tovaru.
Implementácia ESG (environmentálne, sociálne a správne) štandardov je úzko spätá s komerčnými nehnuteľnosťami. Reč pritom nie je len o kancelárskych budovách a logistických halách. Aj v odvetví retail parkov sa pri výstavbe začína prihliadať na uplatnenie štandardov ESG. Tieto projekty sa čoraz viac snažia byť energeticky efektívnejšie a znížiť prevádzkové náklady, čím prispievajú k udržateľnosti, ochrane životného prostredia a zvyšujú aj svoju atraktivitu pre investorov. Implementáciou ESG štandardov navyše reagujú nielen na požiadavky nájomcov ale aj na požiadavky miestnych samospráv, či obyvateľov. Retail parky možno považovať za obchodné centrá 21. storočia. V ostatných dvoch rokoch otvorili viacero takýchto retail parkov už aj na Slovensku a k tomuto trendu sa začína prikláňať aj trh v Českej republike.
Zdroj: CBRE
