Za posledné roky sme boli svedkami viacerých turbulentných zmien a kríz, čo okrem iného preverilo aj kvalitu zmlúv o nájme nebytových priestorov, t.j. aj pre obchodné a gastro prevádzky. Pandémia COVID-19, infl ácia dosahujúca rekordné čísla a skokový nárast cien energií sú azda tie najvýznamnejšie. Aké boli dôsledky a ako sa pripraviť na budúcnosť?
Nájomníci, ktorí pri uzatváraní nájomných zmlúv takzvane v dobrých časoch nemysleli na možné krízy, často pocítili ich dopady vo forme vyšších nákladov. Na konci dňa boli ich prevádzky menej výnosné, mali problémy s cashflow, prepúšťali ľudí a dokonca zatvárali prevádzky. „Kým nájomníci počas pandémie dostali kompenzácie za zatvorené prevádzky, prenajímatelia odškodnení neboli a zrejme už nikdy nebudú. Značne sa nám tým zhoršil cashfl ow a dnes musíme veľmi racionálne investovať a tiež detailnejšie koncipovať zmluvy. Najviac negociovanou položkou je štandardná časť nájomných zmlúv, a síce inflačná doložka. Mnohí nájomcovia sa snažia nastaviť hornú hranicu, alebo podmieniť uplatnenei doložky prekročením nejakej hodnoty, no z pohľadu prenajímateľa trváme na výške podľa reálneho vývoja infl ácie,“ uviedol pre instore skúsenosti z praxe Oliver Arpáš, konateľ spoločnosti GLOBAL RENT s.r.o., ktorá developuje, vlastní a prevádzkuje niekoľko nákupných centier. „Ďalšou položkou v zmluvách je depozit, ktorý má kryť nedoplatky nájomného a možné škody, ktoré priebežne vzniknú. Ten sa však zazmluvňuje najmä v prípade menších nájomníkov. Významnými časťami zmlúv, o ktorých sa vedú tvrdé rokovania, sú dĺžka a samozrejme výška nájomného. Obe by mali reflektovať aktuálne trhové hodnoty v danej lokalite. Po pandémii evidujeme dopyt po menších plochách, nájomníci sú opatrnejší,“ dodáva O. Arpáš.
Na čo pamätať pri koncipovaní zmlúv sme sa spýtali aj právnika. JUDr. Matúš Malý, právnik advokátskej kancelárie FAIRSQUARE pomenoval 3 hlavné položky:
Doložky vyššej moci (vis maior) v nájomných zmluvách plnia funkciu, že v prípade prerušenia prevádzky nájomcu v predmete nájmu z dôvodu vyššej moci, t. j. z dôvodu ktorý nezavinil ani nájomca ani prenajímateľ, nebude nájomca povinný platiť nájomné počas obdobia prerušenia prevádzky. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestoroch poskytuje možnosť odpustenia platieb nájomného, avšak iba v prípade, že prerušenie užívania prevádzky nájomcu je spôsobené nesplnením si povinností prenajímateľa, a teda zákon nepokrýva prípady prerušenia prevádzky z dôvodu vyššej moci. Doložky vyššej moci boli veľkou témou práve v období povinného uzatvárania prevádzok počas pandémie a ak sa v nájomnej zmluve táto doložka nenachádzala, nájomca bol odkázaný na dohodu s prenajímateľom o poskytnutí zľavy z nájomného, čo bol predpoklad pre získanie dotácie na preklenutie tohto obdobia. Doložky vis maior sa dajú naformulovať tak, aby pokrývali veľké množstvo situácií. Treba však upozorniť, že pri vytváraní textácie doložky vis maior v nájomných zmluvách záleží na každom slove, aby v prípade súdneho sporu nájomca svoj nárok na odpustenie nájomného pred súdom ustál.
Prenajímatelia si štandardne dávajú do retailových nájomných zmlúv inflačné doložky. Ich podstata spočíva v tom, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné o mieru inflácie za určité obdobie (spravidla za predchádzajúci rok, no inflačná doložka môže mať množstvo variácií). Rovnako je štandardom, že nájomcovia počítajú s takouto požiadavkou prenajímateľov a inflačné doložky akceptujú. Avšak nájomcovia by mali myslieť na to, že inflácia sa nemusí vždy pohybovať v predvídateľnej miere a rôzne globálne alebo aj lokálne faktory môžu spôsobiť jej skokový nárast, ako sme to zažili. Predísť neočakávanému nárastu nájomného je možné limitovaním indexácie nájomného (inými slovami limitovaním navýšenia nájomného o infláciu), a to bez ohľadu na skutočný nárast daného indexu, ktorý prenajímateľ používa. V nájomnej zmluve je to možné spraviť viacerými spôsobmi, pričom skúsená advokátska kancelária so znalosťou trhu vie nájomcom poradiť ten najvhodnejší spôsob, aby ochránila záujmy svojho klienta a zároveň nezmarila uzatvorenie nájomnej zmluvy nereálnymi požiadavkami. Limitovať navýšenie nájomného je možné taktiež dosiahnuť zvolením správneho indexu, podľa ktorého sa bude určovať nárast cien o infl áciu. Nájomcovia by nemali brať
infl ačné doložky v nájomných zmluvách na ľahkú váhu, nakoľko si treba uvedomiť a prípadne aj prepočítať, že napr. pri 15 ročných kontraktoch spraví navýšenie nájomného o každé percento v priebehu 15 rokov nezanedbateľný rozdiel vo výdavkoch nájomcu.
V obchodných centrách ako aj retail parkoch prenajímatelia požadujú od nájomcov okrem hradenia nájomného aj hradenie tzv. spoločných prevádzkových nákladov. Tie predstavujú náklady prenajímateľa na údržbu spoločných častí, zabezpečenie správy, vykurovanie a osvetlenie centra a celkovú prevádzku centra, pričom na tieto náklady sa skladajú všetci nájomcovia. Nedávne prudké zvýšenie cien energií sa logicky premietlo aj do zvýšenia spoločných prevádzkových nákladov, ktoré museli nájomcovia prenajímateľom uhrádzať. Nájomcovia nemohli žiadnym spôsobom ovplyvniť zvýšenie cien energií, ktoré malo svoju povahu v geopolitickej situácii, avšak nájomcovia mali možnosť pri vyjednávaní nájomnej zmluvy určiť limity zvyšovania spoločných prevádzkových nákladov. Rovnako ako pri limitácii zvyšovania nájomného o infláciu aj pri limitácii zvyšovania spoločných prevádzkových nákladov existuje viacero mechanizmov ako ochrániť financie nájomcu a rozložiť riziko nepredvídateľného zvýšenia cien energii medzi nájomcu a prenajímateľa. Opätovne si treba uvedomiť, že bez akejkoľvek limitácie môže byť pri dlhodobých kontraktoch suma spoločných prevádzkových nákladov na konci doby nájmu násobne vyššia ako na začiatku, a teda nájomcom sa oplatí tejto téme venovať čas a investovať do profesionálneho poradenstva.
„V každom prípade môžeme iba odporučiť nájomcom pri negociácii nájomnej zmluvy v dobrých časoch myslieť aj na tie horšie a predísť tak nepríjemným prekvapeniam, keď nastane ďalšia kríza. Týmto zodpovedným prístupom pri vyjednávaní nájomných zmlúv sa našej advokátskej kancelárii poradilo v posledných rokoch ušetriť sieťovému nájomcovi pôsobiacemu aj na českom a slovenskom trhu výdavky v rádoch miliónov eur a tým mu pomôcť k ekonomickému rastu a ďalšej expanzii,“ uvádza právnik JUDr. Matúš Malý z advokátskej kancelárie FAIRSQUARE.
Na Slovensku máme aktuálne celkom 2 364 013 m2 moderných maloobchodných priestorov, pričom 1 653 000 m² z tejto plochy predstavujú nákupné centrá a 720-tisíc m² retail parky. Vyplýva to reportu za 1. štvrťrok 2024, ktorý zrealizovala realitno-poradenská spoločnosť CBRE. „Nájomná plocha v maloobchodných priestoroch bude rásť aj v roku 2024. očakáva dokončenie ďalších 23-tisíc m2 plochy nákupných centier a 52 tisíc m2 v rámci retailových parkov,“ uviedol Tomáš Lörincz, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných priestorov spoločnosti CBRE Slovensko. Počet návštevníkov aj obrat v nákupných centrách zaznamenali medziročný nárast. Tento trend pretrvával počas všetkých troch mesiacov prvého štvrťroka, čo naznačuje rastúcu tendenciu ľudí vracať sa do nákupných centier a nakupovať pod jednou strechou. Medziročný rast maloobchodných tržieb sa však v marci na Slovensku spomalil na 0,5 %. „Dôvodom je aj rastúca miera infl ácie, ktorá medziročne stúpla o 2,3 %. Domácnosti zaznamenali nárast vo všetkých 12-tich hlavných zložkách spotrebného koša, Najväčší vplyv na vývoj malo výrazné zdražovanie pohonných látok, nábytku a domácich spotrebičov, ale aj alkoholu a tabaku,“ vysvetlil Peter Slovák, Research manager spoločnosti CBRE Slovensko.
S návštevnosťou však rástla aj výška nájmov, aj keď len miernym tempom. Medziročne sa výška priemerného nájomného zvýšila o 2%. Výraznejšie rástla cena prémiového nájomného. V nákupných centrách sa za prvý kvartál tohto roka pohybovala na úrovni 70 eur/m2, čo predstavuje nárast o 3 %, v retail parkoch na úrovni 16 eur/m2, čo je medziročný nárast o 7%. Výnosy z prenájmu zostávajú stabilné na úrovni 6,50 % pre nákupné centrá a 7,15 % pre retailové parky. Z kamenných prevádzok najväčší nárast tržieb zaznamenali obchody s potravinami a tabakom, ktorým tržby vzrástli o 8,8 %. Prvenstvo si však držia internetoví predajcovia s rastom tržieb o 15,7 %. CBRE očakáva, že v roku 2024 dôjde k prekonaniu návštevnosti voči poslednému predpandemickému roku 2019. Z hľadiska nehnuteľností eviduje zvýšený záujem práve o retail parky, ktoré vznikajú aj mimo väčších miest. „Aj v 365.invest veríme sektoru retail parkov ako nádejnému investičnému produktu, prostredníctvom ktorého sa dostavajú nájomcovia ešte bližšie k spotrebiteľom. Dali sme si ambiciózny cieľ, že do konca roka 2026 chceme vo fondoch 365.invest vlastniť 20 retail parkov pod jednotnou značkou Storia. Chceme tak vytvoriť jasne rozpoznateľný koncept kvalitných a dostupných retail parkov, ktoré budú ponúkať tak pre kupujúcich pestrú paletu nákupných možností, ako aj pre predávajúcich možnosť efektívnejšieho adresovania potrieb zákazníkov,“ komentoval report Tomáš Cár, Manažér
vzťahov s investormi v realitných fondoch.
Red, Zdroj: Global rent, FAIRSQUARE, CBRE, 365.invest, Foto: Chris robert / Unsplash.com
